Les zones d’application du droit de préemption urbain
Le DPU ou DPUR est généralement institué dans les communes dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public (POS) ou d’un plan local d’urbanisme (PLU) approuvé. A Nanterre, le DPU a été institué depuis 1987 puis remplacé par le DPUR en 1989.
Les détenteurs du droit de préemption
Les titulaires du droit de préemption peuvent être soit des Communes, des établissements publics d’aménagement (EPCI) ou une société d’économie mixte (SEM) d’aménagement.
Sur Nanterre, il existe deux titulaires du droit de préemption :
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La Ville qui exerce le DPUR sur l’ensemble du territoire,
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L’EPA Seine-Arche (EPASA), établissement public, qui est exerce le DPU à l’intérieur de la zone d’aménagement différé (ZAD) Seine-Arche.
Les biens soumis au droit de préemption urbain renforcé
L’article L 213-1 détermine la liste des biens soumis au droit de préemption. Il s’agit de tous les biens bâtis (pavillon, logement, ensemble industriel, cave, garages etc) et non bâtis (terrains nus), à l’exception des meubles, des fonds de commerce, des biens concernés par des baux à construction et les usufruits.
Le champ géographique du droit de préemption urbain renforcé
Le DPUR est exercé sur tout ou partie du territoire communal. A Nanterre, c’est l’ensemble du territoire qui est concerné.
La Ville peut donc acquérir en priorité un bien mis en vente par un propriétaire, que ce bien soit sur une ou plusieurs parcelles cadastrales. Par ailleurs, depuis décembre 2000, la municipalité peut préempter une fraction d’une unité foncière à cheval sur son territoire et sur le territoire de la commune limitrophe.
La procédure de préemption
Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre un bien, il doit déposer une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Suite au dépôt de la DIA, le titulaire du DPUR instruit le dossier et prend ensuite sa décision.
Le retrait et dépôt d’une déclaration d’intention d’aliéner : un préalable à la vente
Le retrait de la DIA
Tout propriétaire qui désire vendre un bien doit renseigner une déclaration d’intention d’aliéner (DIA).
La DIA est un formulaire national (N° 10072.) qui peut être retiré auprès de la commune et des offices notariaux, ou être téléchargé à partir du site Service-Public.fr.
Ce formulaire peut aussi être rédigé par les vendeurs mais il devra :
- être conforme au modèle fixé par l’article A 213-1 du Code de l’urbanisme,
- indiquer l’identité du propriétaire, la nature du bien vendu ainsi que les conditions financières de la vente.
Aussi, toute déclaration incomplète sera frappée d’irrecevabilité et ne sera pas instruite par le titulaire du droit de préemption.
Le dépôt de la DIA
Une fois le formulaire renseigné, le propriétaire doit l’adresser (en 4 exemplaires) à la Commune par recommandé avec avis de réception ou le remettre au service compétent (service Foncier de la Mairie de Nanterre sise 88/118 rue du 8 Mai 1945 – 16ème étage de la Tour A) moyennant une décharge.
L’envoi ou le dépôt de la DIA doit se faire impérativement en Mairie, que le bien se situe dans le périmètre de préemption de l’EPASA (ZAD Seine-Arche) ou dans le périmètre de préemption renforcé communal.
En effet, c’est un système de « guichet unique » qui s’applique comme pour le dépôt des demandes d’autorisations d’urbanisme (déclarations de travaux, permis de construire et de démolir).
L’instruction de la déclaration d’intention d’aliéner et la décision d’aliéner
L’instruction de la DIA
Dès réception de la DIA, la mairie dispose de deux mois pour instruire le dossier. Dans l’hypothèse où le bien mis en vente comporte un intérêt, la Ville doit obligatoirement saisir les services des Domaines (c’est à dire les services fiscaux) en leur demandant un avis sur le prix de vente.
Cette consultation permet d’éclairer la municipalité sur la valeur du bien, notamment en regard des prix de référence pratiqués sur le marché.
Pour que la décision du Maire soit considérée comme intervenue dans le délai précité, il faut qu’elle soit prise avant l’expiration du délai et qu’elle soit reçue avant cette expiration, c’est à dire au plus tard le dernier jour du délai.
La décision d’aliéner
La décision d’aliéner prend la forme d’une décision du maire et d’une notification (courrier) que la Ville transmettra soit au propriétaire, soit au notaire du vendeur.
Dans le délai qui lui est imparti, le bénéficiaire du droit de préemption dispose de trois possibilités :
- renoncer à l’acquisition de manière expresse (courrier) ou tacite (absence de réponse). Donc, le propriétaire est libre de vendre son bien,
- décider d’acquérir le bien au prix proposé par le vendeur. Donc, la vente sera considérée comme parfaite et définitive,
- décider d’acquérir le bien à un prix différent que celui proposé par le vendeur. Dans ce cas, le propriétaire dispose de deux mois pour faire connaître sa réponse : accepter la proposition de la Ville ; renoncer à vendre son bien ; ou maintenir le prix énoncé dans la DIA et demander au juge de l’expropriation de fixer le prix de vente.
La décision de préempter prend la forme d’une décision du maire et d’une notification (courrier) que la Ville transmettra au propriétaire, au notaire du vendeur, ainsi qu'à l'acquéreur évincé.
Pour que la décision du Maire soit considérée comme intervenue dans le délai précité, il faut qu’elle soit prise avant l’expiration du délai et qu’elle soit reçue avant cette expiration, c’est à dire au plus tard le dernier jour du délai.